STEP 01
物件情報
物件購入価格（万円）必須
物件価格を入力してください
月額賃料収入（円）必須
賃料を入力してください
物件の種類
購入諸費用（万円）
仲介手数料・登記費用・印紙等の合計
STEP 02
収支・ローン情報
年間経費（万円）
管理費・修繕積立・固定資産税等
想定空室率（%）
借入金額（万円）
金利（%）/ 借入期間（年）
計算結果
表面利回り
--%
年間賃料÷物件価格
実質利回り
--%
経費・空室考慮後
--
年間賃料収入
--
年間実収入（空室考慮）
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年間CF
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投資回収年数
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📊 年間収支シミュレーション
判定中...
不動産投資の判断チェック
実質利回り（管理費・修繕積立金・空室率・税金を含む）が表面利回りより低いことを把握した
キャッシュフローがプラスになるかどうかローン返済額を含めて計算した
購入エリアの人口動態・空室率・賃貸需要を調査した
出口戦略（売却価格・タイミング）を入口段階で計画した
不動産投資の利回りと収益性の判断基準
表面利回りと実質利回りの違い
不動産投資の利回りには「表面利回り（グロス）」と「実質利回り（ネット）」の2種類があります。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算され、広告でよく使われる数字です。実質利回りは管理費・固定資産税・修繕費・空室損失などを差し引いた実際の収益率で、表面利回りより2〜3%低くなることが多いです。
| エリア・物件種類 | 表面利回り目安 | 実質利回り目安 |
|---|---|---|
| 東京都心・ワンルーム | 4〜6% | 2〜4% |
| 東京郊外・ファミリー | 6〜8% | 4〜6% |
| 地方都市・一棟アパート | 8〜12% | 5〜8% |
| 地方・高利回り物件 | 12〜20% | 5〜10% |
利回りだけで判断してはいけない理由
高利回り物件は一見魅力的ですが、①空室リスクが高い（需要の弱いエリア）、②修繕費用が多くかかる（築古物件）、③出口戦略（売却時）に困難が生じる、といった隠れたリスクがあることが多いです。「利回り15%以上」のような高利回り物件は、なぜ高いのかを徹底的に調査することが重要です。
不動産投資の収益性を正しく評価するNOI利回り
プロの不動産投資家が使う指標が「NOI（純営業収益）利回り」です。NOI = 満室想定家賃収入 − 運営費用（管理費・修繕費・固定資産税・保険料・空室損失）。このNOIを物件価格で割ったものがNOI利回りです。一般的にNOI利回りが借入金利を1.5%以上上回れば「正のレバレッジ」が得られるとされます。表面利回りだけでなく、運営コストを含めた実態の収益性で判断することが不動産投資成功の条件です。
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