売却価格・取得費・保有年数を入力するだけで、仲介手数料・譲渡所得税・登記費用など全諸費用と実際の手取り額を自動計算。3,000万円特別控除・軽減税率の適用も判定します。
不動産を売却する際には、売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。主な費用として「仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税が上限）」「印紙税（売買契約書に貼付）」「登記費用（抵当権抹消など）」「譲渡所得税（利益が出た場合）」が発生します。3,000万円で売却した場合、仲介手数料だけで約105万円。諸費用合計で200〜400万円になることも珍しくありません。
| 費用項目 | 目安額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売価×3%+6万円+税 | 3,000万円なら約105万円 |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 売却価格による |
| 抵当権抹消登記 | 1〜3万円 | ローン残債がある場合 |
| 譲渡所得税 | 利益の15〜39% | 3,000万円特別控除あり |
| 引越し費用 | 5〜30万円 | 距離・荷物量による |
自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡益（売却価格−購入価格−諸費用）が3,000万円以内なら税金がかかりません。これが「3,000万円特別控除」です。購入価格より高く売れても、3,000万円以内の利益なら非課税。ただし売却した年の前後2年間に他の特例を使っていないなどの条件があります。
一方、購入価格より安く売却した場合（譲渡損失）は、他の所得との損益通算や繰越控除ができる場合があります。特に住宅ローンが残っている状態でのオーバーローン（売却額＜ローン残高）の場合、確定申告で大幅な節税が可能です。税務上の取り扱いは複雑なため、売却前に税理士に相談することをお勧めします。
①複数の不動産会社に査定を依頼する：1社だけの査定は相場より低い金額を提示されるリスクがあります。3社以上に査定を依頼し、価格の根拠を確認しましょう。②売り出し価格の設定：相場より少し高めに設定し、交渉の余地を持たせるのが一般的な戦略です。③タイミング：春（2〜3月）は不動産の需要が高まる季節。引越しシーズンに向けて売り出すと有利なケースが多いです。
現在の自宅を売って新しい家を買う「住み替え」では、「売り先行」か「買い先行」かの判断が重要です。売り先行（現在の家を先に売る）は資金計画が立てやすい反面、仮住まいが必要になる場合があります。買い先行（新居を先に決める）は仮住まい不要ですが、売却に時間がかかると二重ローンのリスクがあります。買い替えには特別な税制優遇措置もあるため、事前に税務・資金計画の確認が必要です。
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。多くのケースで譲渡所得がゼロになり、税金がかからなくなります。ただし、売った年の2年前までに同じ特例を使っていないことなどの条件があります。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20% |
| 10年超の居住用 | 10%（6,000万円以下の部分） | 4% | 14% |
不動産会社への仲介手数料には法律で上限が定められています。売却価格400万円超の場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。この金額を超える請求は違法なので注意しましょう。
売却前に複数社に無料一括査定
同じ物件でも査定額は会社によって100〜500万円以上変わる場合があります。まず相場を把握しましょう。